Die Grundstücks- und Immobilienbewertung ist ein durch Rechtsvorschriften geregeltes Verfahren, das durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnis einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke (Immobilie) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Ziel in der Grundstücksbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) im Sinne des §194BauGB. Dafür werden verschiedene anerkannte Wertermittlungsverfahren verwendet.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (§15ImmoWertV).

Ertragswertverfahren

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren oder den Angaben des zuständigen Gutachterausschusses ermittelt. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien (§§17 bis 20 ImmoWertV).

Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren oder den Angaben des zuständigen Gutachterausschusses zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt, um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen (§§21 bis 23 ImmoWertV). Wichtige Hinweise zum Sachwertverfahren und zur Ermittlung von Sachwertfaktoren enthält die Sachwertrichtlinie.

Anwendung

Diese drei genannten Verfahren sind in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet.
Als Ergänzung zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind Wertermittlungsrichtlinien (WertR) erlassen worden. 

Wer benötigt eine Verkehrswertermittlung

Neben der Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien für Gerichte, Behörden und Banken liegt ein weiterer Schwerpunkt vorallem bei der Betreuung von privaten Auftraggebern. Hier werden unsere Dienste benötigt, wenn es zum Beispiel um den Wert von Objekten und Grundstücken geht, wenn Erbauseinandersetzungen die Wertermittlung für ein Haus oder Grund und Boden nötig machen.

Ein Gutachten wird auch in Scheidungsfällen benötigt, wenn eine Zwangsversteigerung ansteht- oder vorab im Vorfeld der Wert einer Immobilie als Grundlage einer gütlichen Einigung erstellt wird.

Auch bei Versicherungsfällen wird oft nach eingetretenem Schaden (Feuer, Schäden durch Baumeinsturz usw.) im Nachhinein ein Verkehrswert des Objektes benötigt, um eine sichere Bewertung des Objektes vor und nach dem entstandenen Schaden zu erhalten.

Weiterhin ist ein Verkehrswertgutachten von Vorteil

•  erlangen Sie Sicherheit über den Wert/Kaufpreis der Immobilie
  
•  bewahren Sie sich vor Fehlkäufen
  
•  erhöhen Sie Ihre Chance bei einem Wiederverkauf Ihrer Immobilie
  
•  kann als Grundlage für Kaufpreisverhandlungen sehr hilfreich sein

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